Свържете се с нас: +359 2 4 26 22 99

Нашият блог

Как Да Купя Имот ?

Как да купя имот без проблеми?
Част I – Избор и затваряне на сделката

Когато решите да купувате имот, ще се окажете обградени от приятели, роднини и познати, които се надпреварват да ви дават съвети за това как трябва да подходите. В повечето случаи те имат една или няколко сделки за недвижими имоти в живота си и съветите им понякога са грешни и подвеждащи.

Как да купя имот без проблеми ?

Покупката на недвижимо имущество е значима и скъпа стъпка и към нея в никакъв случай не трябва да се подхожда лекомислено. Чудесно е, че сте открили подходящ апартамент, но не бързайте да се поддавате на емоцията и да подписвате договор, преди да сте проучили ситуацията внимателно.

Изникват важни въпроси като:

  • Имате ли нужда от съвет и в кой момент?
  • Какви документи трябва да изискате?
  • Какво е значението на предварителния договор?
  • Как да се формулират клаузите на договора, така че да сте защитени?
  • Как да извършите плащането?
  • Кога и как да приемете владението?
  • За какви проблеми да следите?

Настоящата статия не претендира за изчерпателност, тъй като отговорът на тези въпроси би бил ненужно подробен и много често изисква съобразяване с конкретния казус. Тук сме си поставили за цел да ви обърнем внимание на някои от по-важните моменти при купуването на недвижим имот.

В много ситуации, клиентите не си дават сметка за рисковете, които крие пазарът на имоти и смятат, че могат да се справят и сами, без да използват услугите на професионални брокери и юристи. Разходът за адвокати, брокери и консултанти в случая играе ролята на застраховка на вашата инвестиция. Не забравяйте, че вероятността да попаднете на имот с перфектни документи и доброжелателни и коректни продавачи, които да са готови да защитят не само своите собствени, но и вашите интереси, е много малка. Съветваме ви да вземете всички необходими мерки, за да защитите парите, които влагате и да не се окажете собственик на имот със сериозни проблеми или жертва на имотни измами.

Участието на брокер в преговорите и сделката.


Професионалният брокер е този, който познава пазара и участниците в него и ще ви помогне да изберете най-доброто предложение от гледна точка съотношението цена/качество и в зависимост от вашите нужди. Също така той ще ви съдейства да преминете през цялата процедура по-лесно, ще ви помогне с подготовката на документите и ще ви препоръча услугите на проверени адвокати и нотариуси. Добрите брокери няма да ви натискат да подпишете бързо, а ще ви помогнат да проверите добре бъдещата си инвестиция.

Не забравяйте, че брокерът защитава интересите на своя клиент, така че не е добра идея да разчитате на брокера на другата страна. Важно е да се отбележи, че професионалистите в този бранш познават строителните компании много добре и в пазар като днешния, в който много купувачи решават да купят имот “на зелено”, информацията относно строители и инвеститори е изключително важна и може да ви спести тревоги и пари.

Плащане на депозит и капаро.


Ситуацията към днешна дата на пазара на недвижими имоти е следната: търсенето е чувствително по-голямо от предлагането. Това е причината купувачите все по-често да купуват жилища в сгради в строеж (на зелено). Получава се така, че предлагането на жилища с АКТ 16 е изключително слабо, което е и причина за покачването на цените в последните две години. Поради тези причини, когато намерите имота, който търсите и договорите добра цена, не чакайте ами капарирайте и го запазте за себе си. Важен момент от сключването на добра сделка е решителността от страна на купувача.

Когато решите да капарирате апартамнтът, който сте харесали, най често се подписват споразумения или договори за депозит или за стоп-капаро, чиято функция е да се спре предлагането на имота, до подписване на предварителен договор или на нотариален акт. При подписването на този договор обикновено се оставя сума, която да гарантира сериозността на страните и да ги обезщети, ако не се стигне до подписване на предварителен или окончателен договор. Такава сума в никакъв случай не трябва да се оставя, без да се подпише документ, който да регламентира при какви условия се дават парите, у кой ще стоят и при какви условия трябва да се върнат. Недейте да подписвате, без да изчетете внимателно документа! Ако имате някакви съмнения или притеснения, се кунсултирайте с вашия брокер или юрист.

Юридическа помощ.


Колкото и опитен да е един брокер, обаче, той не е юрист и не може да очаквате от него да влезе в ролята на ваш адвокат и сам да защити интересите ви. Професионалистите обаче работят с опитни юристи в сферата на вещното право и това би трябвало да е включено, както в услугата, така и в комисионната. Ако все пак имате доверени юристи, с които държите да работите, за предпочитане е те да имат опит във вещното право, тъй като материята е специфична и понякога се случва те да пречат вместо да помагат.

В кой момент трябва да поискате документите за продажба на имота? Значение на предварителния договор.


Подписването на предварителен договор не е задължителна стъпка при покупко-продажба на имот. Обикновено, предварителен договор се подписва, когато купувачът използва ипотечен кредит, когато страните не са събрали все още всички необходими документи за сделката или имат нужда от повече време, за да организират финансите си или да намерят ново жилище. Няма проблем да се пристъпи и директно към изповядване на сделка. В този случай, всички необходими документи ще се представят пред нотариуса няколко дни преди сделката.

По-различно стой въпросът, когато страните решат да подпишат предварителен договор. Нерядко, продавачите отказват да показват документи, преди предварителният договор да е подписан. За вас като купувачи подобно подписване „на сляпо“ е сериозен риск. В същото време, обичайно, при подписване на предварителния договор, купувачът плаща капаро в размер на 10%-20% от продажната цена. Основната функция на предварителния договор пък е възможността той да бъде обявен за окончателен, т.е. ако някоя от страните откаже да сключи сделката във формата на нотариален акт, другата страна може да се обърне към съда, за да поиска обявяване на подписания предварителен договор, при договорените в него условия и цена, за окончателен. Следователно, подписването на предварителния договор е много обвързващо не само финансово (10%-20% от цената), но и по отношение на всички важни условия на окончателния договор.

Не трябва да се поддавате на подвеждащи предложения от типа на „ти дай да подпишем един „формален“ предварителен договор, колкото да знаем, че сме сериозни, а после на сделката ще го мислим и ще коментираме условията“. Изводът е, че преди да подпишете предварителния договор е силно препоръчително вашият брокер или юрист да бъде снабден с копия от документите за собственост (нотариален акт или друг документ удoстоверяващ придoбиването на имота, удостверения за наследници, ако имотът е наследствен, завещaния и т.н.), да се направи поне компютърна справка за наличие на „тежести“ (ипотеки, възбрани вписани искови молби и др.), да се проверят за актуалност пълномощни, с които се легитимират представителите на продавачите, да се направи справка за режима на имуществени отношения (може да се окаже, че вашият продавач, който е в брак, е сключил брачен договор и в него са договорени специфични условия за разпореждане с недвижими имоти).

Ако купувате земя, добре е да поискате и копие от последната вадена скица на имота. Има специфики с оглед на имота, който купувате (апартамент, ателие, паркомясто, гараж, къща, офис, земя и т.н.), както и с оглед степента на завършеност на имота (продажба на право на строеж, продажба на имот в груб строеж и т.н.), с които вашият представител трябва да се съобрази при преценката какви документи да изиска. В самия предварителен договор трябва да се формулират клаузи, обезпечаващи възможността ви да прекратите договора при наличие на определени обстоятелства, както и възможността ви да получите обратно дадените суми и да бъдете обезщетени за създадените неудобства и направените разходи.

Всички тези обстоятелства, обаче, трябва да се предвидят в договора. В случай, че продавачът не върне сумата доброволно, ще трябва да минете през исково производство, което отнема време и пари. Изводът е, че е най-добре да поискате документацията за имота и да възложите на вашия брокер или юрист да я провери, както и да подготви предварителния договор.

Значение на продажната цена.


Продажната цена е сумата, която заплащате срещу придобиване на собствеността на имота. В случай, че по някаква причина се стигне до разваляне на сделката, можете да търсите обратно целия размер на платената цена. Когато продажната цена надвишава 10 000 лева, тя трябва да се преведе по банков път. Задължението за плащане по банков път важи, дори и да разбиете цената на няколко плащания, всяко от които не надвишава 10 000 лева, включително за превеждането на капаро или задатък.

Как да купя имот без проблеми ? Много често, страните се договарят да запишат цена, близка до данъчната оценка, за да си спестят разноски от размера на местния данък, таксата за вписване и нотариалната такса. Това е едно от най-неразумните и неоправдани решения, които можете да вземете. Посочвайки реалният размер на продажната цена, вие като купувач си гарантирате, че при наличие на какъвто и да е проблем, който да доведе до разваляне на сделката, ще можете да получите обратно целия размер на това, което сте платили.

Опитът да се „замаже положението“ като се запише цена, близка до данъчната оценка и се формулира неустойка, която да покрива разликата до реално платеното, е обикновено абсолютно неуспешен. Моментът, в който ще се наложи да разчитате на тази клауза, е когато влезете в съда. Съдиите, при искане на другата страна, винаги ще намалят неустойката до размера на действително претърпените вреди, ако тя е прекомерна. На практика, няма да получите обратно парите, които сте дали, да не говорим за компенсация.

Всъщност, продавачите също нямат изгода от посочване на по- малка от действителната сума. Те са защитени от задължението цената да се преведе по банков път. Но те ще получат по сметка само това, което сте записали като цена в нотариалния акт. Остатъкът ще си търсят „на ръка“. Ако обаче не получат този остатък, нямат право да го търсят по съдебен ред, защото са си получили всички пари, за които официално сте се договорили.

Не на последно място, в нотариалния акт страните трябва да декларират какъв е реалният размер на продажната цена. Те носят наказателна отговорност за деклариране на неверни данни. Очевидно е, че не сте посочили истинската цена в случаите, в които записаната продажна цена е равна, или малко надвишава данъчната оценка, а пазарната стойност е много над нея. В случаите, в които сте записали една продажна цена и сте формулирали много висока неустойка при неизпълнение, а двете суми общо се доближават до пазарната цена на имота.

В следващата статия ще научите как безпроблемно да извършите плащанията и да изповядате сделката. 

За автора:
Teodora_TrifonovoaТеодора Трифонова е част от Адвокатско дружество
Вуковска, Трифонова и партньори и е главен юрисконсулт
на брокерите от ДЕЛТА 3. 

тел:  0899 103 076
email: theodora.trifonova@gmail.com

Toma Staykov

Toma Staykov

staykov@delta3.bg